さて、古来より怖いものの代名詞として「地震・雷・火事・親爺？👈もはや死語」がありますが
不動産（建物）に関しては地震が大きく関係してくるかと思います。
購入検討の際重要な要素となる築年数ですが、その分かれ目として「（新旧）耐震基準」建築物
によって判断されることも多いようです。
今回はそれについて考えてみたいと思います。
※当店では基本この基準がかかわるのは「中古マンション」ですのでそれが中心となります。
＜新耐震基準・旧耐震基準とは＞
新耐震物件とは1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物を指します。
竣工年でいうと少なくとも1982年の下期以降に竣工した物件ということになります。
住宅金融支援機構のフラット35の基準では1983年4月1日以降に竣工した物件を新耐震物件に区分しています。
新耐震基準では、設計の際の地震力をより実態に近い力を想定するように変わったこと
（具体的には建物が高くなるほど揺れの力が増すように想定するようになりました）と建物の形のバランスが考慮されたことが、
それまでの基準との違いです。
旧耐震基準は、震度5強程度の中規模の地震を想定して建物に大きな被害がでないことを目安に定められていたのに対して、
新耐震基準では、旧耐震の基準に加え、震度6強～7の大規模な地震の際にも、建物は被害は受けるものの倒壊や崩壊はしない
＝人命に関わる損傷は生じないことをその目安としています。ちなみに阪神・淡路大震災と東日本大震災での最大震度は震度6強でした。
～～ご参考～～
新耐震基準に改正後も2000年にさらに厳しい耐震基準へと改正が行われました。通称「新新耐震基準」となります。
「2000年基準」とも呼ばれ、1995年に発生した阪神淡路大震災の被害をもとに行われました。
改正内容として、
- 地盤が重さを支える力に応じて基礎を設計する
- 柱の引き抜けに対応するため基礎と柱の接合部への金具の取り付け
- 耐力壁をバランスよく配置することでより頑丈な家にすること
以上のような内容を義務付けました。
＜新耐震は安心で・旧耐震建築物は危険なのか？＞
前述のように、より安全性を考慮して建築基準が「新耐震」とするならば現実もそうなのか？
興味深い実例データがあるのでご覧ください。
上記図表は先の2つの大震災の際の分譲マンションの被害調査の結果を示したものです。
被害の程度は日本建築学会の被災度区分によっており、「小破」とは構造への被害はないが相当な補修が必要なもの、
「中破」は柱などの構造体に被害がおよび大規模な補強・補修が必要なもの、「大破」は立替が必要なものと定義されています。
皆さんの事前イメージはどうでしたでしょうか？この図表からいろいろことが読み取れます。
最大震度は同じく6強だったものの、阪神淡路大震災の方が東日本大震災に比べ被害が大きいこと。
これは阪神淡路大震災が直下型の地震だったからといわれており、建物の被害は震源地との距離などによって大きな差がでます。
新耐震も旧耐震も約半数以上の建物が「被害無」、8割以上の建物が「軽微」以下の被害で済んでおり、
旧耐震といえども分譲マンションは地震に強いことが判ります。
新耐震の方が「中破」以上の被害が相対的に少なく、やはり新耐震の方が相対的に耐震性は高いといえますが、
新耐震でも「中破」以上の被害もそれなりにみられ、新耐震だから被害はないとは必ずしも言えないことも読み取れます。
＜旧耐震基準で注すべき点＞
旧耐震基準の物件は現在も流通していますが（概ね築40年以上）、
それらの購入を検討する際、何に気を付けたらよいのでしょうか？
①確認方法
新耐震基準は1981年6月1日に施行されました。それでは、その日以降に完成した建物が新耐震基準なのか、というとそうではありません。
建物の建築をするにはいずれの場合にも検査機関による「建築確認」を受けなくてはいけません。
そのため、どの耐震基準法に適合して建築されたかを確認するには建築確認の申請がいつ行われたか、
建築確認証や検査済証にある建築家確認申請日を見て確かめることができます。
※「建築確認済期日が1981（昭和56）年6月1日以降ならば原則「新耐震基準」建築物です。
②安全性判断上の注意点
新耐震基準と、旧耐震基準で施工の規定が大きく変わったことは事実です。
しかしながら、新耐震基準の改正後も新たに改正がありましたし、建築基準法で定められた耐震基準は
「最低限守らなくては決まり」ということは建築基準法の冒頭でも述べられています。
そのため、それだけに気をとらわれず、中古住宅の購入をする場合はメンテナンスは十分にされてきているか、
実際にどんな施工がされているか、地盤は安全かなど必要な確認をする必要があります。
＜旧・新耐震基準選択ポイント＞
新耐震基準の方が相対的に建物の耐震性は高いことは間違いなさそうです。
可能であれば新耐震基準中古マンションを選ぶことに越したことはなさそうですが、
実際は立地や広さや間取りや予算との兼ね合いで選ばなければならなのが現実です。
旧耐震の物件は築40年以上の物件となり、古い物件は立地や広さの割には価格的な魅力が大きい物件が多いことも事実です。
※特に利便性の高い地区（金山・東山線東部駅近マンション）が多い。
中古市場での旧耐震の物件の売り出し件数も大きく伸びています。
その価格割安さから気に入った物件がたまたま旧耐震だったということも十分あり得ます。
相対的に耐震性が高く、より安心な新耐震を選ぶか、それとも立地や広さや価格を優先して旧耐震を選ぶか、
中古マンション選びの思案のしどころです。
当店では、新旧基準のみの判断はせず、地盤（ハザード）安全性・メンテナンス実施状況・周辺価格、
お客様のご希望（順位）をお伺いしながらご提案することを心がけています。
不動産ポータルサイト（検索）では、知りえない情報を是非当店ご来店の上ご体感ください！！
